Direction des recherches, Commission de l'immigration et du statut de réfugié du Canada

1. Transferts fonciers

Selon un article de Resolution Law Firm, un cabinet d'avocats nigérian [traduction] « offrant des services juridiques d'entreprise et généraux en matière civile » ayant des bureaux à Lagos (Resolution Law Firm s.d.a), les sources du droit régissant les transactions immobilières au Nigéria incluent les droits coutumiers, les jurisprudences et « le droit anglais admis » [1] (Resolution Law Firm 4 janv. 2021). Un article révisé par des pairs sur le système d'administration foncière au Nigéria, publié par la Land Portal Foundation (Land Portal), qui produit, compile et publie de l'information sur la gouvernance foncière (Land Portal s.d.a), et rédigé par un représentant de Land Portal, qui est également chercheur postdoctoral à l'Université de Coblence-Landau en Allemagne, qui effectue des recherches sur les conflits fonciers (Land Portal s.d.b), fait observer qu'avec le droit législatif, le droit coutumier est également [traduction] « répandu » dans « la plupart des régions » du Nigéria et que la charia est « répandue » dans le Nord du Nigéria (Land Portal 9 mars 2021).

1.1 Droit coutumier

L'article de Land Portal explique que le droit coutumier varie selon les communautés (Land Portal 9 mars 2021). La même source signale que même dans les zones urbaines, les lois coutumières continuent de [traduction] « préva[loir] » au regard du régime foncier (Land Portal 9 mars 2021). Chaman Law Firm, un cabinet d'avocats nigérian en droit immobilier et commercial ayant des bureaux à Lagos, à Abuja et dans l'État d'Ogun (Chaman Law Firm s.d.), souligne que suivant le droit coutumier, le chef et les [traduction] « principaux » membres de la famille doivent consentir à la vente de terres familiales ou collectives (Chaman Law Firm 17 juill. 2021). Selon des sources, les transactions immobilières effectuées en vertu des lois coutumières sont [[traduction] « principalement » (Chaman Law Firm 17 juill. 2021)] conclues de vive voix (Chaman Law Firm 17 juill. 2021; Resolution Law Firm 4 janv. 2021). Resolution Law Firm affirme que les lois coutumières ne reconnaissent pas les documents de transfert écrits tels que les actes et qu'un transfert de propriété [traduction] « est considéré comme complet et valide lorsque l'acheteur a pris possession, qu'il existe une preuve du paiement du prix d'achat et qu'il y a des témoins de la transaction » (Resolution Law Firm 4 janv. 2021). Chaman Law Firm observe que même si les contrats oraux sont [traduction] « valides », ils sont « généralement inapplicables » (Chaman Law Firm 17 juill. 2021). Parmi les sources qu'elle a consultées dans les délais fixés, la Direction des recherches n'a pas trouvé d'autres renseignements allant dans le même sens ni de renseignements additionnels.

1.2 Loi et autorité chargée de l'enregistrement des terres

Dans un rapport publié par le Global Legal Group (GLG) [2] rédigé par une équipe d'avocats de Greychapel Legal, [traduction] « un cabinet d'avocats nigérian offrant des services complets en droit commercial », notamment en immobilier, on peut lire que l'immobilier au Nigéria est « essentiellement régi par les lois de l'État dans lequel le terrain est situé et que ces lois diffèrent d'un État à l'autre » (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 131, 140).

La même source précise ceci :

[traduction]

Les principales lois régissant l'immobilier au Nigéria sont :

1. la Constitution de 1999 de la République fédérale du Nigéria [Constitution of the Federal Republic of Nigeria 1999] […], les lois de 2004 de la Fédération du Nigéria [Laws of the Federation of Nigeria (« LFN ») 2004] (version modifiée) […]
2. la loi de 1978 sur l'utilisation des terres [Land Use Act of 1978] […] (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 131).

L'article 43 de la Constitution du Nigéria prévoit ceci : [traduction] « Sous réserve des dispositions de la présente Constitution, tout citoyen du Nigéria a le droit d'acquérir et de posséder des biens immobiliers n'importe où au Nigéria » (Nigéria 1999).

La loi de sur l'utilisation des terres est ainsi libellée :

[traduction]

1. Dévolution de toutes les terres à l'État

Sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes les terres situées sur le territoire de chaque État de la Fédération sont par les présentes dévolues au gouverneur de cet État et ces terres sont détenues en fiducie et administrées pour l'utilisation et le bénéfice commun de tous les Nigérians conformément aux dispositions de la présente loi.

[…]

5. Pouvoirs du gouverneur relativement aux terres

(1) En ce qui concerne les terres, dans une zone urbaine ou non, il est loisible au gouverneur :

(a) d'accorder des droits d'occupation à toute personne à toutes fins prévues par la loi;

[…]

6. Pouvoirs du gouvernement local en ce qui concerne les terres qui ne sont pas dans une zone urbaine

(1) En ce qui concerne les terres qui ne sont pas dans une zone urbaine, il est loisible à un gouvernement local :

(a) d'accorder des droits d'occupation coutumiers à toute personne ou organisation pour l'utilisation des terres sur le territoire du gouvernement local à des fins agricoles, résidentielles et autres;

[…]

22. Interdiction de l'aliénation du droit d'occupation prévu par la loi sans le consentement du gouverneur

(1) Il est interdit au titulaire d'un droit d'occupation prévu par la loi et accordé par le gouverneur d'aliéner son droit d'occupation ou une partie de celui-ci par cession, hypothèque, transfert de possession, sous-location ou par un autre moyen sans d'abord obtenir le consentement du gouverneur :

[…]

(2) Le gouverneur peut, lorsqu'il donne son consentement à une cession, à une hypothèque ou à une sous-location, exiger du titulaire du droit d'occupation qu'il présente un acte signé en preuve de la cession, de l'hypothèque ou de la sous-location et le titulaire doit, au besoin, remettre ledit acte au gouverneur afin que le consentement donné par le gouverneur en vertu du paragraphe (1) du présent article puisse être signifié par signature (Nigéria 1978, en gras et en italique dans l'original).

Dans une communication écrite envoyée à la Direction des recherches, un cabinet d'avocats de Lagos, dont les domaines de pratique comprennent le droit immobilier, a expliqué que les transferts de terres au Nigéria sont achevés au ministère des terres de l'État où se trouve le terrain (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021).

Selon des sources, conformément à la Land Use Act, le transfert d'un titre foncier nécessite le consentement du gouverneur de l'État où se trouve la terre (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021; Greychapel Legal 12 déc. 2020, 132), et n'est achevé qu'au moment de l'enregistrement (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 131).

1.3 Certificat d'occupation

Le cabinet d'avocats a déclaré que l'acheteur d'un terrain peut obtenir le consentement du gouverneur en déposant une demande au ministère des Terres, et que [traduction] « [l]orsqu'il est satisfait de la demande et après le paiement des frais exigés, le gouverneur peut soit accorder un droit d'occupation, soit consentir à la transaction foncière » (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021).

Des sources signalent qu'un certificat d'occupation est délivré une seule fois pour chaque terrain (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021; Resolution Law Firm s.d.b) et qu'il [traduction] « confère la propriété et le droit d'occupation d'un terrain déterminé » (Resolution Law Firm s.d.b). Le cabinet d'avocats a expliqué que lorsqu'un certificat d'occupation a déjà été émis, [traduction] « le consentement du gouverneur est établi sur le titre de propriété […] habituellement […] par la signature et le timbre du gouverneur ou de son représentant désigné » (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021).

Selon des sources, toutes les terres au Nigéria appartiennent au gouvernement de l'État [ou au gouverneur (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 132)] et le gouvernement peut louer tout terrain acheté pour une période de 99 ans, après quoi le titre peut être renouvelé par le propriétaire (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 132; Resolution Law Firm s.d.b).

Selon un article publié en 2017 sur le site Internet du Bureau des terres du gouvernement de l'État de Lagos (Lands Bureau of the Lagos State Government), l'administration a émis 4 252 certificats d'occupation électroniques depuis sa création en mai 2015 (Lagos juin 2017). En outre, dans un article de 2021 publié par Vanguard, un quotidien nigérian, et rédigé par Oluwatoyosi Ogunrinde, un représentant du ministère de l'Information et de la Stratégie de l'État de Lagos, on peut lire que le gouvernement de l'État a émis [traduction] « plus » de 1 000 certificats d'occupation le 29 mai 2020, soit « le plus grand nombre jamais » émis une même journée (Ogunrinde 25 août 2021).

Un spécimen de certificat d'occupation, fourni par le cabinet d'avocats et délivré par le gouverneur de l'État de Lagos, est annexé à la présente réponse.

Un rapport sur l'investissement dans le marché immobilier nigérian de PricewaterhouseCoopers (PwC), un réseau d'entreprises présent dans 158 pays fournissant des [traduction] « services d'assurance, de conseil et de fiscalité », souligne que la « plupart » des résidents du Nigéria, en particulier ceux qui résident dans des zones rurales, ne se conforment pas à la Land Use Act et ne détiennent pas de certificats pour leurs terres (PwC 2019, 1, 4). Par ailleurs, Land Portal fait observer que, sauf dans les [traduction] « zones urbaines riches », le nombre de propriétés avec des certificats d'occupation est « faible », puisque le processus d'enregistrement est « long et coûteux » et que le propriétaire est tenu de payer le loyer annuel ou la taxe une fois le certificat délivré (Land Portal 9 mars 2021).

1.4 Exigences et marche à suivre pour un transfert foncier

Selon le rapport de Greychapel Legal, il y a plusieurs étapes dans le processus d'achat et de vente de biens immobiliers en vertu de la loi nigériane, y compris les étapes générales suivantes :

[traduction]

1. l'étape du contrat qui implique la négociation et la documentation des conditions de vente du bien;
2. l'exécution d'une diligence raisonnable par l'acheteur pour déterminer, entre autres, la validité du titre du vendeur;
3. l'étape d'achèvement qui aboutit à l'exécution et à la remise des titres de propriété;
4. l'étape après l'achèvement, qui comprend l'enregistrement du titre de l'acheteur, y compris l'obtention du consentement du gouverneur ou du ministre, l'estampillage de l'acte de cession et l'enregistrement de celui-ci (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 134).

Le rapport de Greychapel Legal explique que, dans le cas d'une vente de terrain, le [traduction] « transfert d'un intérêt en equity sur le terrain » est réalisé lorsque les documents de transfert sont remplis et remis par les parties; toutefois, le titre de propriété du terrain n'est transféré que lorsque les documents requis ont été déposés au registre foncier (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 132). La même source signale que pour enregistrer les droits de propriété sur une terre, les documents suivants sont requis :

[traduction]

• originaux de l'acte de transfert;
• preuve de paiement des impôts par le demandeur;
• plan d'arpentage de la propriété;
• formulaire réglementaire pour la demande d'un enregistrement ultérieur du terrain [formulaire 1c [3] dans l'État de Lagos);
• preuve du paiement des frais réglementaires (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 133).

Dans un article publié en 2021 par le Guardian, un quotidien du Nigéria, on peut lire que le président de l'Institution des arpenteurs et des estimateurs fonciers du Nigéria (Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers) a déclaré que [traduction] « plus de 90 p. 100 des terres au Nigéria n'ont pas été enregistrées » (The Guardian 19 avr. 2021). Selon le rapport de Greychapel Legal, la [traduction] « plus grande conséquence » du non-enregistrement des terres est que les biens peuvent faire l'objet d'une vente frauduleuse et le rapport énumère les autres risques suivants associés au non-enregistrement :

• Un acte non enregistré attestant le titre de propriété est inadmissible comme preuve de ce titre.
• Un acheteur subséquent (possiblement fraudeur) qui enregistre son titre aura, dans certaines circonstances, priorité sur le détenteur du titre non enregistré.
• Dans certains cas, l'acte du titre peut être nul s'il n'est pas enregistré dans les délais prescrits (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 132).

1.4.1 Enregistrement des titres fonciers dans l'État de Lagos

L'article 2 de la loi no 1 de l'État de Lagos sur l'enregistrement foncier (Lagos State Lands Registration Law No. 1) prévoit que [traduction] « [t]out document d'intérêt ou titre foncier dans l'État de Lagos doit être enregistré conformément aux dispositions de la présente loi » (Lagos 2015).

Le cabinet d'avocats a fait observer que [traduction] « la procédure de transfert des titres au Nigéria est similaire dans tous les États, avec de légères différences » et que la procédure de l'État de Lagos comprend « habituellement » les étapes suivantes :

Étape 1 : Demande

L'acheteur ou la personne qui demande le transfert du titre (ci-après l'acheteur) doit présenter une demande au gouverneur par l'entremise du ministère des Terres de l'État. La demande doit être présentée avec les documents requis, y compris trois copies des titres de propriété, une lettre de demande adressée à la Direction des services fonciers [Directorate of Land Services], des pièces d'identité délivrées par le gouvernement (passeport international, permis de conduire, carte de l'électeur ou carte d'identité nationale), le formulaire 1C dûment rempli, un plan de croquis cartographique de localisation, un plan d'arpentage cartographiable (avec preuve du dépôt de la copie du dossier), une copie certifiée conforme du titre originaire ou du titre de propriété, des photographies de la propriété montrant l'heure et la date, 4 photos passeports du vendeur (5 x 5) sur fond blanc et les quitus fiscaux des parties de la transaction.

Étape 2 : Référencement

Après avoir présenté la demande avec les documents requis et le paiement des frais de demande, la demande est référencée et un numéro de dossier est donné au demandeur.

Étape 3 : Cartographie

Le ministère des Terres, par l'intermédiaire du Bureau de l'arpenteur général, fait son enquête sur les terres afin de connaître le statut de la terre. Cette enquête est appelée cartographie et cherche à déterminer si la terre est une terre acquise par le gouvernement, une terre réservée ou une terre libre d'acquisition.

Étape 4 : Évaluation

À cette étape, le ministère évalue la terre afin de déterminer sa valeur. Cela suppose [une visite avec] des inspecteurs fonciers désignés pour évaluer la valeur de la propriété.

Étape 5 : Avis de demande

Après avoir évalué la terre, le ministère délivre au demandeur un avis de demande qui contient une liste des frais à payer. Ces frais comprennent [les frais suivants] :

1. frais de consentement (1,5 p. 100 de la valeur évaluée);
2. impôt sur le gain en capital (0,5 p. 100 de la valeur évaluée);
3. droits de timbre (0,5 p. 100 de la valeur évaluée);
4. frais d'enregistrement (0,5 p. 100 de la valeur évaluée);
5. frais d'amélioration de quartier (pour les terres privées et les terres retranchées) évaluée en fonction de la taille des terres [et] du nombre d'années du titre pertinent.

Étape 6 : Paiement des frais

À la réception de l'avis de demande, le demandeur est tenu de payer les frais qui y sont prévus et de transmettre la preuve de paiement au Département du trésor du ministère.

Étape 7 : Approbation et entérinement

Veuillez noter que pendant le processus de demande, les documents de demande sont traités par différents fonctionnaires et des mesures sont prises. Toutefois, le bureau de l'honorable commissaire, où la demande est approuvée et entérinée, est d'une importance capitale.

Dans la plupart des cas, l'acte est signé et entériné par le procureur général ou le ministre de la Justice de l'État ou tout autre fonctionnaire désigné de l'État.

Étape 8 : Timbre

Après l'approbation et l'entérinement des documents, le demandeur doit faire timbrer les titres de propriété. Cela se fait habituellement au bureau des droits de timbre du ministère si la transaction se fait entre deux personnes ou au bureau du Service fédéral du revenu intérieur [Federal Inland Revenue Service] si la transaction concerne une entité enregistrée.

Étape 9 : Enregistrement

Après le timbrage des documents, l'étape suivante consiste à les enregistrer au bureau du registraire des titres. L'enregistrement est requis afin de s'assurer qu'un dossier du transfert est bien conservé et disponible pour consultation par le public.

Étape 10 : Collecte des documents

Après le timbrage et l'enregistrement, le demandeur a le droit de recevoir une copie du titre de propriété. Cela marque la fin de la procédure de transfert des titres et sert de preuve prima facie de ce transfert (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021).

1.5 Diligence raisonnable

Le cabinet d'avocats a expliqué que la diligence raisonnable est une enquête sur les limites du terrain menée par un arpenteur-géomètre afin d'évaluer si la terre est [traduction] « une terre acquise ou réservée par le gouvernement ou si la terre est libre d'acquisition »; l'avocat de l'acheteur vérifie également que le terrain « ne fait pas l'objet d'un litige en instance, que le titre est valide et qu'il n'y a pas de redevances ni de charges sur la terre » (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021). Un guide publié par DLA Piper, un [traduction] « cabinet d'avocats international présent dans plus de 40 pays des Amériques, de l'Europe, du Moyen-Orient, de l'Afrique et de l'Asie-Pacifique » (DLA Piper s.d.), explique que les acheteurs au Nigéria peuvent faire preuve de diligence raisonnable dans les cessions de terres, et que

[traduction]

[l']exercice de la diligence raisonnable quant au titre de propriété et à la capacité du vendeur d'aliéner les intérêts est [à] la discrétion de l'acheteur. Il s'agit d'un processus nécessaire à la protection de l'acheteur et il est courant, dans le processus de transfert de propriété, que l'acheteur demande à un avocat de faire preuve de diligence raisonnable pour vérifier le titre et les intérêts sur le bien immobilier, l'utilisation du terrain et le zonage, intérêts externes ou tiers, reliquat ou durée du bail et statut et capacité du vendeur (DLA Piper 1^er sept. 2020a).

Le cabinet d'avocats est d'avis que la diligence raisonnable est [traduction] « très importante » car il n'existe aucune obligation légale pour le vendeur de divulguer « un vice caché » (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021).

Selon des sources, il existe des bureaux d'enregistrement des terres dans chacun des États du Nigéria (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 132; DLA Piper 1^er sept. 2020b), mais il n'y a pas de registre foncier central au Nigéria (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 132). Dans l'État de Lagos, le registre foncier est un département relevant du Bureau des terres de l'État de Lagos (Lagos s.d.b).

Selon des sources, les recherches sur les terres peuvent être effectuées électroniquement dans l'État de Lagos au moyen du Système de gestion de l'information de Lagos (Lagos Information Management System – LIMS) (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 133; Otubu 2020, 153), et dans le Territoire de la capitale fédérale par l'intermédiaire du Système d'information géographique d'Abuja (Abuja Geographic Information System) (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 133). La Lagos State Lands Registration Law No. 1 prévoit ce qui suit :

[traduction]

18. Chaque document foncier doit être enregistré au moyen du LIMS, y compris les documents enregistrés au registre foncier avant l'entrée en vigueur de la présente loi. […]

22.–(I) Le registraire peut permettre que des recherches soient effectuées à tout moment raisonnable dans tout livre, registre ou dossier d'enregistrement ou documents déposés sous sa garde. […] (Lagos 2015).

La même loi prévoit également qu'un demandeur peut demander une recherche au registre en présentant un formulaire de demande [4] au registraire et en payant les frais, et qu'un rapport de la recherche [5] sera remis au demandeur (Lagos 2015, art. 22(2)-(5)).

Le rapport de Greychapel Legal explique que le public peut consulter et obtenir des renseignements du registre foncier de l'État de Lagos sans aucune restriction, mais ajoute également que dans [traduction] « certains États », le consentement du propriétaire foncier est nécessaire pour accéder aux dossiers fonciers (Greychapel Legal 12 déc. 2020, 133).

1.6 « Accapareurs de terres » et fraude dans les transferts de terres

Selon le rapport Freedom in the World 2021 de Freedom House, [traduction] « le régime de droit foncier mal réglementé du Nigéria empêche les citoyens et les entreprises de s'engager de manière efficace et légale dans l'achat ou la vente de biens, y compris de terrains » (Freedom House 3 mars 2021, sect. G2). Le même rapport signale également que [traduction] « [l]es pots-de-vin sont une pratique courante au moment […] d'enregistrer une propriété au Nigéria » (Freedom House 3 mars 2021, sect. G2). L'article de Land Portal souligne que le système foncier [traduction] « crée diverses possibilités de corrompre des fonctionnaires de l'État » (Land Portal 9 mars 2021). Selon des sources, en vertu du pouvoir qui leur a été accordé par la loi sur l'utilisation des terres, les gouverneurs d'État ont attribué des terres à leur [traduction] « clientèle » (Bertelsmann Stiftung 2020, 18) ou leurs [traduction] « copains » (The Punch 26 nov. 2021).

PwC explique qu'en raison de l'effet combiné de l'offre limitée de logements, des faibles niveaux de revenus ainsi que de [traduction] « pratiques bureaucra[tiques] et corrompues » dans le système d'administration foncière, les ménages urbains ont eu tendance à faire des achats sur le marché immobilier informel (PwC 2019, 4). The Punch, un journal nigérian, cite un représentant de la Nigeria Institution of Estate Surveyors and Valuers alors qu'il aurait dit que les transactions immobilières non enregistrées sont vulnérables à une [traduction] « prise de contrôle illégale » (The Punch 3 avr. 2021).

Selon l'article de 2021 d'Oluwatoyosi Ogunrinde, les accapareurs de terres, également connus sous le nom Omo-Onile, utilisent [traduction] « la force, la tromperie et l'intimidation pour obtenir l'accès et le contrôle sur des terres de plus en plus rares » et ils « sont des acteurs clés dans l'exacerbation des tensions, y compris des conflits entre propriétaires fonciers, acheteurs et investisseurs privés » (Ogunrinde 25 août 2021). La même source affirme que l'accaparement de terres est illégal, mais est devenu [traduction] « plus prononcé » dans l'État de Lagos et ajoute qu'en date du 27 mai 2020, l'administration du gouverneur de l'État de Lagos avait résolu 350 cas d'accaparement de terres et qu'il y avait plus de 600 cas à différents stades de résolution (Ogunrinde 25 août 2021). The Punch attire l'attention sur le fait que le gouvernement de l'État de Lagos a résolu 350 cas d'accaparement de terres sur 1 000 plaintes en juin 2020, soit 35 p. 100 des cas (The Punch 3 avr. 2021).

Un article publié en avril 2021 sur le site Internet du Lands Bureau de l'État de Lagos signale ceci :

[traduction]

À l'heure actuelle, dans l'État de Lagos, les villages d'Okenla, d'Idake, d'Ajaooki, de Ladegbole, d'Imedu, d'Iratirin, d'Obadimisi, de Shekina Alo, de Fowoseje, d'Iraboko, d'Ogombo (Eti-Osa), d'Oshiun (Kosofe) et les communautés d'Adamatiye, d'Ogunro, de Sorogun ainsi que tout l'Ibeju -Lekki sont certaines des communautés où les accapareurs de terres sont les plus notoires (Lagos avr. 2021).

La même source cite le coordonnateur de l'Équipe spéciale de l'État de Lagos sur les accapareurs de terres (Lagos State Special Task Force on Land Grabbers) alors qu'il aurait dit qu'une équipe habilitée à procéder à des arrestations a été créée en vertu de la loi de 2016 de l'État de Lagos sur la protection des propriétés (Lagos State Properties Protection Law 2016) pour lutter contre les accapareurs de terres et encourager le développement immobilier (Lagos avr. 2021). Selon le site Internet officiel du ministère de la Justice de l'État de Lagos, la « Special Task Force on Land Grabbers » peut être jointe par une ligne directe dédiée ou par courriel (Lagos s.d.c). La même source signale que l'équipe spéciale a reçu environ 4 300 plaintes du public depuis sa création en juin 2016; [traduction] « environ » 1 700 plaintes ont été résolues, « environ 2 600 sont traitées à l'heure actuelle » et certaines affaires sont devant les tribunaux (Lagos s.d.c). Selon The Punch, le commissaire à l'information et à la stratégie de l'État de Lagos a affirmé que l'équipe spéciale a été [traduction] « inondée » de plaintes et il a été cité alors qu'il aurait dit que les plaintes selon lesquelles le groupe spécial n'agit pas rapidement « "peuvent être justes" » (The Punch 3 avr. 2021). Le même article parle d'une personne qui a déposé une plainte à l'équipe spéciale lorsque sa propriété a été démolie et vendue par des accapareurs de terres en 2016; l'équipe spéciale n'a pas réagi tant qu'un ancien directeur du ministère de la Justice n'est pas intervenu et [en date d'avril 2021], la propriété n'a pas été restituée et les coupables n'ont pas subi de conséquences judiciaires (The Punch 3 avr. 2021).

2. Héritage foncier

L'article 26(3) de la Lagos State Lands Registration Law No. 1 prévoit ceci : [traduction] « Toute succession à un terrain en vertu d'un testament, d'une insolvabilité ou ab intestat n'exige pas le consentement du gouverneur, mais doit être enregistrée sur la production d'une copie certifiée conforme de la concession ou de la lettre d'administration » (Lagos 2015). Resolution Law Firm explique qu'au décès d'un propriétaire foncier,

[traduction]

les représentants personnels de cette personne, avant d'exercer le contrôle ou le droit de propriété sur le bien, doivent obtenir une lettre d'homologation si la personne décédée a laissé un testament ou une concession de lettre d'administration si la personne décédée est intestat. L'homologation et la lettre d'administration sont les seuls titres valables pour tout bien laissé par la personne décédée (Resolution Law Firm s.d.b).

Le cabinet d'avocats a signalé que le droit successoral est différent dans chaque État, mais que [traduction] « la plupart » sont « de nature similaire » (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021). La même source a ajouté que l'héritage est [traduction] « généralement » régi par le droit coutumier ou législatif (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021).

Selon des sources, le droit nigérian [législatif (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021)] reconnaît deux types de disposition lorsqu'une personne décède : testamentaire ou intestat (Ezeilo 5 oct. 2020, 1; cabinet d'avocats 1^er déc. 2021). Le cabinet d'avocats a expliqué qu'une disposition intestat [traduction] « signifie que le défunt est décédé sans testament ou avec un testament qui couvrait partiellement la gestion et la distribution de ses biens » et qu'une disposition testamentaire fait référence à une personne décédée avec un testament (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021). La même source précise également ceci :

[traduction]

Dans l'État de Lagos, la loi qui guide l'héritage est la loi de 2015 de l'État de Lagos sur l'administration des successions [Administration of Estates Law of Lagos State, 2015] et elle prévoit la procédure pour obtenir l'homologation ou des lettres d'administration.

La distribution des terres par héritage est administrée par les exécuteurs testamentaires ou les administrateurs (représentants personnels de la succession du défunt). La propriété est donc obtenue lorsque les représentants personnels donnent leur sanction. La sanction est un titre de propriété qui passe le titre de la terre à un descendant. Elle est habituellement exécutée par les représentants personnels et les descendants et est également un acte enregistrable en vertu de la loi sur l'enregistrement des titres de l'État de Lagos (cabinet d'avocats 1^er déc. 2021).

Selon un rapport de 2021 du Conseil norvégien pour les réfugiés (Norwegian Refugee Council – NRC), une ONG qui fournit une assistance aux réfugiés (NRC s.d.), partout au Nigéria, les lois coutumières sont [traduction] « utilisées pour résoudre les différends et régir la vie quotidienne », même si elles n'ont pas été officiellement incorporées dans la législation (NRC 2021, 19). Des sources font observer que partout au Nigéria, les droits successoraux peuvent être influencés par les lois et normes coutumières (Oriaghan 30 juill. 2018; Leadway 31 oct. 2018) et [traduction] « que le Nigéria compte plus de 250 tribus ethniques [ce qui] signifie que le modèle successoral au titre du droit coutumier [varie] selon chaque groupe ethnique » (Leadway 31 oct. 2018). La BBC signale qu'en 2014, la Cour suprême du Nigéria a tranché qu'il [traduction] « est discriminatoire d'exclure les enfants de sexe féminin, "quelles que soient les circonstances de leur naissance", du partage de la succession des parents et que la coutume igbo, qui est contraire à la Constitution, est par conséquent illégale » (BBC 2 févr. 2021). La même source fait observer que [traduction] « peu de choses ont changé [chez les Igbos] malgré cette décision » et elle fournit l'information suivante :

[traduction]

Dans la plupart des familles [igbos], les biens laissés par les pères sont divisés entre les enfants de sexe masculin – la taille de la part de chaque personne est déterminée par l'âge de sorte que les membres plus âgés de la fratrie ont tendance à en recevoir plus – et les femmes sont exclues. Dans certains cas où des parts sont accordées à des femmes, elles se limitent aux choses appartenant à leurs mères et elles ne peuvent pas hériter de terres ou de maisons.

[…]

Beaucoup d'Igbos croient que les terres familiales ancestrales ne devraient pas être héritées par des femmes, car les femmes sont censées quitter la communauté lorsqu'elles se marient, alors que les hommes restent pour maintenir le patrimoine familial. Il y a aussi la peur que les maris obtiennent un accès à la terre d'une famille par le mariage si les femmes sont autorisées à posséder des terres.

[…]

Les femmes déshéritées ont la possibilité d'aller devant les tribunaux, mais le processus juridique est coûteux, peut durer des décennies et peut créer des dissensions familiales; elles s'adressent donc aux chefs locaux – habituellement des hommes – ou à des membres de la parenté pour obtenir une réparation qu'elles obtiennent rarement (BBC 2 févr. 2021).

Selon un rapport de recherche publié en 2020 et rédigé par Joy Ngozi Ezeilo, professeure et doyenne de la Faculté de droit de l'Université du Nigéria et ancienne rapporteuse spéciale des Nations Unies sur la traite des personnes, l'héritage foncier a été une [traduction] « source de préoccupations importante à l'égard des droits fondamentaux des femmes au Nigéria » (Ezeilo 5 oct. 2020, 1, 13). La même source attire l'attention sur le fait que les règles relatives à l'héritage intestat sont déterminées par la tradition et qu'elles sont discriminatoires à l'égard des femmes, et la source a écrit ceci :

[traduction]

En ce qui concerne le droit successoral ou la loi sur l'héritage intestat au Nigéria, il existe un large fossé entre le droit et la pratique. Les lois existantes concernant l'intestat d'une personne marié, comme la loi [sur les testaments], par exemple, sont à peine appliquées. En pratique, lorsqu'un homme meurt intestat, la tendance ou la pratique habituelle dans la plupart des États de langue igbo, par exemple, est de soumettre tout son patrimoine – à la fois immobilier et personnel – aux lois coutumières en matière de succession intestat. Ces lois coutumières fondées sur la tradition sont très discriminatoires à l'égard des femmes. Bien que le droit anglais en matière d'héritage et de succession est raisonnablement établi, l'aspect traitant du droit coutumier ne l'est pas, ce qui engendre conflits et acrimonie entre héritiers. De plus, la loi fait preuve de discrimination entre les bénéficiaires, en particulier les femmes. Les aspects discriminatoires du droit coutumier au Nigéria concernant l'héritage foncier se manifestent sous différentes formes et ont des portées diverses : règles de primogéniture, droits des conjoints, droits des enfants adoptés et droits des enfants illégitimes […]

Il est pertinent de souligner que les lois et pratiques coutumières régissant l'héritage intestat varient d'un groupe ethnique à l'autre […]

[…]

Les lois et pratiques coutumières relatives à la propriété foncière et immobilière sont discriminatoires à l'égard des femmes, malgré l'article 42 de la Constitution de 1999 du Nigéria qui interdit la discrimination fondée sur le sexe, l'origine ethnique, etc. Les femmes devraient normalement jouir du droit d'acquérir, de posséder et d'aliéner des terres. En quelque sorte, les femmes ne peuvent pas d'emblée posséder une terre (par la succession traditionnelle des titres fonciers) et leur utilisation est liée à leur statut d'épouse et se termine généralement avec le divorce ou le décès de leur époux. Le droit successoral a un lien très étroit avec les droits des femmes à la terre, au logement et à la propriété en général. L'interaction entre le droit coutumier et le droit législatif donne lieu à un conflit de lois et à une confusion générale dans la jurisprudence et l'appréciation commune du droit (Ezeilo 5 oct. 2020, 1-2).

Cette réponse a été préparée par la Direction des recherches à l'aide de renseignements puisés dans les sources qui sont à la disposition du public, et auxquelles la Direction des recherches a pu avoir accès dans les délais fixés. Cette réponse n'apporte pas, ni ne prétend apporter, de preuves concluantes quant au fondement d'une demande d'asile. Veuillez trouver ci-dessous les sources consultées pour la réponse à cette demande d'information.

Notes

[1] Resolution Law Firm explique que [traduction] « les lois anglaises admises » sont « la common law d'Angleterre, les principes de l'equity et les lois d'application générale » [importés du droit anglais pendant le régime colonial britannique au Nigéria] (Resolution Law Firm 4 janv. 2021).

[2] Global Legal Group (GLG) est une [traduction] « entreprise médiatique de Londres spécialisée en droit » qui fournit des « informations juridiques, réglementaires et politiques aux cadres supérieurs, aux avocats généraux principaux, aux cabinets d'avocats et aux organismes gouvernementaux »; ses « auteurs et sources d'information sont choisis » parmi « les principales autorités en la matière de chaque territoire », notamment par des avocats (GLG s.d.).

[3] Le formulaire 1C doit [traduction] « être rempli par les parties et dûment notarié par un notaire public ou signé par un commissaire à l'assermentation » (Banque mondiale 24 oct. 2019). Le formulaire 1C est disponible en ligne (Lagos s.d.a).

[4] Le modèle de formulaire de demande de recherche d'enregistrement foncier dans l'État de Lagos, formulaire 3, se trouve à l'annexe 1 de la loi n° 1 de l'État de Lagos sur l'enregistrement des terres (Lagos State Lands Registration Law No. 1), qui est disponible en ligne (Lagos 2015).

[5] Le modèle de rapport de recherche dans les registres fonciers de l'État de Lagos se trouve à l'annexe 1 de la Lagos State Lands Registration Law No. 1, qui est disponible en ligne (Lagos 2015).

Références

Banque mondiale. 24 octobre 2019. « Economy Profile: Nigeria ». Doing Business 2020: Comparing Business Regulation in 190 Economies. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Bertelsmann Stiftung. 2020. « Nigeria Country Report ». Bertelsmann Stiftung's Transformation Index (BTI) 2020. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

British Broadcasting Corporation (BBC). 2 février 2021. Nduka Orjinmo. « Nigeria Inheritance: "My Brothers Took Everything When My Father Died" ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Cabinet d'avocats, Lagos. 1^er décembre 2021. Communication écrite envoyée à la Direction des recherches.

Chaman Law Firm. 17 juillet 2021. « Overview of Sale of Landed Property in Nigeria ». [Date de consultation : 22 févr. 2022]

Chaman Law Firm. S.d. « About Us ». [Date de consultation : 22 févr. 2022]

DLA Piper. 1^er septembre 2020a. « Due Diligence ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

DLA Piper. 1^er septembre 2020b. « Registration of Title ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

DLA Piper. S.d. « About Us ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Ezeilo, Joy Ngozi. 5 octobre 2020. « Rethinking Women and Customary Inheritance in Nigeria ». Commonwealth Law Bulletin. Vol. 47, no 4. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Freedom House. 3 mars 2021. « Nigeria ». Freedom in the World 2021. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Global Legal Group (GLG). S.d. Page d'accueil. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Greychapel Legal. 12 décembre 2020. Oladele Oladunjoye, Eniola Elegushia et Oluwatelemi Ola-James. « Nigeria ». International Comparative Legal Guides: Real Estate 2021. 16^e éd. Global Legal Group (GLG). [Date de consultation : 16 févr. 2022]

The Guardian [Nigéria]. 19 avril 2021. « 90 Per Cent of Land in Nigeria Not Registered, Say Estate Surveyors ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Lagos. Avril 2021. Lands Bureau. « Fraudulent Sales of Government Land Must Stop – Bode Agoro ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Lagos. Juin 2017. Lands Bureau. « LASG Issues 821 Electronic Certificates of Occupancy in 5Months ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Lagos. 2015. Lagos State Land Registration Law 2015. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Lagos. S.d.a. Form 1C. [Date de consultation : 23 févr. 2022]

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Nigéria. 1999. Constitution of the Federal Republic of Nigeria 1999. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

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Norwegian Refugee Council (NRC). 2021. Consolidating Gains: Displaced Women's Housing Land and Property Rights in Africa. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

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Ogunrinde, Oluwatoyosi. 25 août 2021. « Sustaining War on Land Grabbing in Lagos ». Vanguard. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Oriaghan, Izehi. 30 juillet 2018. « A Quick Look at Women's Land and Inheritance Rights in Nigeria ». Hilton Prize Coalition. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Otubu, Akintunde. 2020. « Land Registration Law and Practice in Nigeria: Lessons from United Kingdom ». International Journal of Comparative Law and Legal Philosophy (IJOCLLEP). Vol. 2, no 2. [Date de consultation : 16 févr. 2022]

PricewaterhouseCoopers (PwC). 2019. Andrew S. Nevin, Oluseyi Agbedana et Omomia Omosomi. Bringing Dead Capital to Life: What Nigeria Should Be Doing. [Date de consultation : 23 févr. 2022]

The Punch. 26 novembre 2021. Abeokuta Daud Olatunji. « "Nigerian Governors Are Land Grabbers" ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

The Punch. 3 avril 2021. Afeez Hanafi. « How Lagos, Ogun Land Grabbers Truncate People's Dream of Becoming Homeowners ». [Date de consultation : 23 févr. 2022]

Resolution Law Firm. 4 janvier 2021. « Overview of Property Law in Nigeria – Real Estate Law in Lagos Nigeria ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

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Resolution Law Firm. S.d.b. « Types of Land Titles in Nigeria & Documents Required for Land Purchase ». [Date de consultation : 16 févr. 2022]

Autres sources consultées

Sources orales : avocat de Lagos spécialisé en droit immobilier; cabinets d'avocats nigérians spécialisés en droit immobilier (7); Lagos – Lands Bureau.

Sites Internet, y compris : AllAfrica; ecoi.net; Factiva; The Global African Investors Alliance; HG.org; Human Rights Watch; J.O. Fabunmi & Co.; Lex Artifex, LLP; Lexology; Nations Unies – Organisation pour l'alimentation et l'agriculture, Refworld.

Document annexé

Nigéria. 2018. Spécimen d'un certificat d'occupation. Envoyé à la Direction des recherches par le cabinet d'avocats de Lagos, 1^er décembre 2021. Traduction vers le français par le Bureau de la traduction, Services publics et Approvisionnement Canada.